17/02/2014
Ολο το σχέδιο για τον γρίφο του φόρου υπεραξίας

 

Οσοι κρατούν ακίνητα στην κατοχή τους για διάστημα μεγαλύτερο των 25 ετών ή έχουν κέρδος από την πώληση χαμηλότερο των 25.000 ευρώ και έχουν κρατήσει το ακίνητο για τουλάχιστον πέντε χρόνια, γλιτώνουν τον φόρο υπεραξίας κατά τη μεταβίβαση. Για φορολογούμενους οι οποίοι θα προχωρήσουν σε πώληση του ακινήτου τους εντός του χρονικού ορίου των 25 ετών, ο φόρος θα περιορίζεται σε συνάρτηση με τον πληθωρισμό.

Το υπουργείο Οικονομικών, με αρκετή καθυστέρηση, δεδομένου ότι πρόκειται για διατάξεις οι οποίες έχουν ψηφιστεί από το καλοκαίρι του 2013 και επρόκειτο θεωρητικά να εφαρμοστούν από την 1-1-2014, προσπαθεί τώρα να ξεμπλέξει τον γρίφο του προσδιορισμού της τιμής κτήσης, με κλειδί τον πληθωρισμό.

Το τελικό σχέδιο, όπως αναφέρουν καλά πληροφορημένες πηγές στα «ΝΕΑ», προβλέπει ότι η τιμή κτήσης θα υπολογίζεται ξανά λαμβάνοντας υπόψη τον πληθωρισμό των ετών που μεσολάβησαν (θα πληθωρίζεται).

 

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ. Αν υποθέσουμε ότι ένα ακίνητο αγοράστηκε έναντι 100.000 ευρώ (αρχική τιμή κτήσης) και στο μεσοδιάστημα έως σήμερα ο πληθωρισμός έτρεξε σωρευτικά με ρυθμό 20%, τότε ως τιμή κτήσης θεωρούνται τα 120.000 ευρώ. Στο ίδιο παράδειγμα, ο ιδιοκτήτης πουλάει σήμερα το ακίνητο αυτό έναντι 190.000 ευρώ. Στη διαφορά των 70.000 ευρώ λαμβάνεται και πάλι υπόψη ο πληθωρισμός (αποπληθωρίζεται αυτή τη φορά) και με -20% περιορίζεται σε 56.000 ευρώ.  Στην υπεραξία αυτή επιβάλλονται στη συνέχεια συντελεστές απομείωσης ανάλογα με τον χρόνο διακράτησης του ακινήτου, οι οποίοι αρχίζουν από 0,95 για διακράτηση έως πέντε χρόνια και φθάνουν έως 0,66 για διακράτηση από 20 έως 25 χρόνια.

Ας θεωρήσουμε ότι στο παραπάνω παράδειγμα το ακίνητο έχει διακρατηθεί για 20 χρόνια. Σε αυτή την περίπτωση τα 56.000 ευρώ περιορίζονται σε 36.960 ευρώ (56.000 ευρώ επί 0,66). Από τα 36.960 ευρώ αφαιρούνται τα 25.000 ευρώ του αφορολογήτου και στα 11.960 ευρώ που απομένουν επιβάλλεται φόρος με συντελεστή 15%. Ετσι, ο φόρος υπεραξίας διαμορφώνεται σε 1.974 ευρώ.

Πρόκειται για ένα υποθετικό παράδειγμα ενώ θα πρέπει να σημειωθεί ότι στη σημερινή συγκυρία το μεγαλύτερο ποσοστό των ακινήτων πωλείται σε τιμές χαμηλότερες από τις τιμές αγοράς τους λόγω της κρίσης.

Αν υποθέσουμε ότι κατά τη μεταβίβαση ενός άλλου ακινήτου, η υπεραξία που προκύπτει μετά την εφαρμογή των συντελεστών απομείωσης είναι 26.000 ευρώ, αφαιρούνται τα 25.000 ευρώ του αφορολογήτου και στα 1.000 ευρώ επιβάλλεται συντελεστής 15%, επομένως ο φόρος είναι 150 ευρώ.

 

Η ΤΙΜΗ ΚΤΗΣΗΣ. Ο νόμος ορίζει ότι τιμή κτήσης είναι το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο ή το πραγματικό τίμημα που καταβλήθηκε, όπως προκύπτει από κατάλληλα δικαιολογητικά, ή το πραγματικό κόστος σε περίπτωση ανέγερσης κτίσματος. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει τίμημα, η τιμή κτήσης είναι η αξία βάσει της οποίας προσδιορίστηκε ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου ή κατοχής κατά τον χρόνο κτήσης.

Ολες οι παραπάνω περιπτώσεις θα διευκρινίζονται με εγκύκλιο η οποία αναμένεται να εκδοθεί εντός των ημερών. Στο υπουργείο Οικονομικών είχαν υποβληθεί και προτάσεις για αντικατάσταση του φόρου υπεραξίας από έναν φόρο με συντελεστή 3% (σύμφωνα με την πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ) ή με συντελεστή 7% (για ακίνητα που αποκτήθηκαν πριν από την 1-1-2013, σύμφωνα με την πρόταση του ΠαΣοΚ) επί της τιμής πώλησης, η οποία θα επιβάρυνε τον πωλητή.

Οι προτάσεις αυτές απορρίφθηκαν από την ηγεσία του υπουργείου, κυρίως με το σκεπτικό ότι θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε φορολογικές επιβαρύνσεις ακόμα και φορολογουμένους οι οποίοι στη σημερινή συγκυρία κάθετης πτώσης των τιμών των ακινήτων πωλούσαν με ζημιά. Θα ήταν ένας συμπληρωματικός φόρος μεταβίβασης και όχι φόρος υπεραξίας, στην ανάγκη καθιέρωσης του οποίου συμφωνούν τα κόμματα της συγκυβέρνησης.

Επιπλέον, ένας τέτοιος φόρος θα ακύρωνε επί της ουσίας την πρόσφατη μείωση του φόρου μεταβίβασης από το 10% στο 3% που ισχύει από τις αρχές του έτους. Θεωρείται δε βέβαιο ότι οι πωλητές θα μετακυλούσαν τον φόρο στις πλάτες των αγοραστών, αυξάνοντας τις τιμές.

Το ενδεχόμενο αυτό κάθε άλλο παρά μπορεί να αποκλειστεί και για τον φόρο υπεραξίας, τον οποίο ο νόμος ορίζει ότι οφείλει ο πωλητής, αυτός δηλαδή που έχει κέρδος από την πώληση του ακινήτου.

 

Περιμένουν την εγκύκλιο. Η έκδοση της εγκυκλίου με όλες τις αναγκαίες διευκρινίσεις, όπως επισημαίνουν παράγοντες της αγοράς ακινήτων, είναι απαραίτητο να γίνει το συντομότερο δυνατό καθώς από τις αρχές του έτους δεν έχει μεταβιβαστεί ούτε ένα ακίνητο εξαιτίας της ασάφειας που επικρατούσε αλλά και της απόφασης των συμβολαιογράφων να κατεβάσουν τα μολύβια τους. Μετά τις αντιδράσεις των συμβολαιογράφων, το υπουργείο Οικονομικών ανακοίνωσε ότι τον φόρο υπεραξίας θα υπολογίζουν οι εφορίες - κάτι που μένει να αποτυπωθεί και στην εγκύκλιο - και όχι οι ίδιοι. Οι συμβολαιογράφοι θα είναι υπεύθυνοι για την είσπραξη και την απόδοση του φόρου στη ΔΟΥ.

 

 

Πηγή: tanea.gr


B4-B5_728X90