Βιβλιοθήκη Power-Tax >>Άρθρα - Μελέτες
11/10/2016
Άρθρο: Βιβλίο κοστολογίου οικοδομών – Τι είναι, πως ενημερώνεται

Παναγιώτης Κανέλλος - Μέλος Επιστημονικής Ομάδας Power-Tax

Λογιστής - Φοροτεχνικός Α'Τάξης

 

Γενικά

                Με την 1024754/187/0015/ΠΟΛ.1039/09.03.06 (ΦΕΚ 311Β’/15.03.2006), όπως αυτή ισχύει και με την διευκρινιστική 1041496/ΠΟΛ.1067/02.05.2006, ο επιτηδευματίας που ασχολείται με την κατασκευή και πώληση οικοδομών και για κάθε οικοδομή της οποίας η άδεια εκδίδεται ή αναθεωρείται μετά την 01/01/2006, με την προϋπόθεση ότι μέχρι την ημερομηνία αναθεώρησης δεν έχουν ξεκινήσει εργασίες κατασκευής (παράγραφος 4 του άρθρου 6 του κώδικα ΦΠΑ - Ν.2859/2000, όπως ισχύει μετά την τροποποίησή του με τον Ν.3427/2005 - ΦΕΚ 312 Α/27.12.2005) υποχρεούται:

 

  • σε τήρηση ειδικού πρόσθετου θεωρημένου βιβλίου, που ονομάζεται «Βιβλίο Κοστολογίου Οικοδομών», και
  • σε έκδοση θεωρημένου διπλότυπου στοιχείου, που ονομάζεται «Παράδοση κτισμάτων» στον κύριο του οικοπέδου, για οικοδομή που ανεγείρεται με το σύστημα της αντιπαροχής.

 

Τρόπος τήρησης

Για την τήρηση του Βιβλίου κοστολογίου ως «οικοδομή» νοείται το σύνολο των κτισμάτων της οικοδομικής άδειας. Έτσι, αν στο ίδιο οικόπεδο με την ίδια οικοδομική άδεια ανεγείρονται περισσότερα από ένα κτίσματα, για τους σκοπούς του βιβλίου κοστολογίου το κόστος που θα αποτυπωθεί θα αφορά όλα μαζί τα κτίσματα, συγκεντρωτικά και όχι ένα ένα ξεχωριστά.

Το βιβλίο μπορεί να τηρηθεί είτε χειρόγραφα είτε μηχανογραφικά. Προς διευκόλυνση, δύνεται η δυνατότητα να τηρείται ένα ενιαίο βιβλίο για όλα τα οικοδομικά έργα της επιχείρησης και όχι ένα βιβλίο για κάθε οικοδομικό έργο, αρκεί να παρακολουθείται αναλυτικά το κόστος του κάθε οικοδομικού έργου.

 

Τόπος τήρησης

                Το βιβλίο κοστολογίου ανεξάρτητα το αν τηρείται ενιαία για όλα τα οικοδομικά έργα ή τηρείται ένα βιβλίο για κάθε οικοδομή, θα πρέπει να τηρείται στην έδρα του επιτηδευματία. Σε εξαιρετική περίπτωση, μπορεί να τηρηθεί και εκτός έδρας με γνωστοποίηση στην αρμόδια ΔΟΥ ή μετά από έγκριση του προϊσταμένου της ΔΟΥ της έδρας κατά τα οριζόμενα στις διατάξεις της παραγράφου 1 του άρθρου 21 του ΚΒΣ.

 

Τρόπος ενημέρωσης – περιεχόμενο

                Στο βιβλίο κοστολογίου καταχωρούνται διακεκριμένα σε στήλες ή οριζοντίως για κάθε οικοδομικό έργο τα παρακάτω:

  • Το είδος του δικαιολογητικού της δαπάνης, ο αύξων αριθμός και η ημερομηνία έκδοσής του. Ως δικαιολογητικό δαπάνης νοούνται τα στοιχεία αξίας που προβλέπονται από τον ΚΒΣ, όπως τιμολόγιο πώλησης, τιμολόγιο υπηρεσιών, Απόδειξη Παροχής Υπηρεσιών κτλ., δημόσια έγγραφα, όπως συμβόλαιο κτλ., λογιστικό σημείωμα και τέλος οποιοδήποτε αποδεικτικό στοιχείο πληρωμής, όπως είναι το διπλότυπο είσπραξης από εφορία.
  • Η περιγραφή της δαπάνης που πραγματοποιείται. Για παράδειγμα μπορεί να αποτυπωθεί η γενική περιγραφή της εργασίας που έγινε, όπως επιχρίσματα, σκυρόδεμα, ξυλουργικές εργασίες κτλ. ή να αποτυπωθεί μια πιο λεπτομερής περιγραφή της εργασίας, όπως εξωτερικά επιχρίσματα 1ου ορόφου.
  • Η καθαρή αξία της λαμβανόμενης δαπάνης, όπως αυτή προκύπτει από το εκάστοτε δικαιολογητικό δαπάνης.
  • Ο ΦΠΑ της παραπάνω δαπάνης.
  • Η συνολική αξία (καθαρή πλέον ΦΠΑ) στις περιπτώσεις που δεν παρέχεται δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ.
  • Η αξία των δαπανών που δεν βαρύνονται με ΦΠΑ, όπως μισθοδοσία και εισφορές ΙΚΑ που βαρύνουν το οικοδομικό έργο.

Ως δαπάνες δεν μπορούν να θεωρηθούν τα διοικητικά έξοδα λειτουργίας (π.χ. γραφική ύλη που αφορά το διοικητικό προσωπικό, τα ενοίκια της έδρας της εταιρείας).

Το βιβλίο κοστολογίου ενημερώνεται το αργότερο μέχρι την 15η ημέρα του επόμενου μήνα από αυτόν της έκδοσης του δικαιολογητικού δαπάνης. Σε περίπτωση θεώρησης μηχανογραφικού βιβλίου κοστολογίου, τότε αυτό εκτυπώνεται μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από αυτόν που αφορά.

 

ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ ΒΙΒΛΙΟΥ ΚΟΣΤΟΛΟΓΙΟΥ

 

Έργο

Είδος Δικαιολογητικού

α/α Ημερομηνία

Περιγραφή δαπάνης

Αξία Δαπάνης

Φ.Π.Α.

Δαπάνες χωρίς Φ.Π.Α.

Οικοδομή Α

ΤΠ 35

8/5/2013

Επιχρίσματα

8.000,00

1.840,00

 

Οικοδομή Α

ΤΠ 50

9/5/2013

Ηλεκτρολογικά

5.000,00

1.150,00

 

Οικοδομή Α

Καταστάσεις Μισθοδοσίας

30/5/2013

Μισθοδοσία Μαΐου

   

7.000,00

Οικοδομή Α

Λογιστ. Σημείωμα 1

31/5/2013

Πατώματα

20.000,00

4.600,00

 

Οικοδομή Α

Λογιστ. Σημείωμα 2

31/5/2013

Ξυλουργικές εργασίες

10.000,00

2.300,00

 

 

 

Επιμερισμός δαπανών

                Υπάρχουν περιπτώσεις όπου κάποιος προμηθευτής στέλνει αγαθά με δελτία αποστολής στο κάθε οικοδομικό έργο του επιτηδευματία και αργότερα τιμολογείται το σύνολο των δελτίων αποστολής σε ένα τιμολόγιο πώλησης. Για τα αγαθά αυτά θα πρέπει να συνταχθεί λογιστικό σημείωμα βάσει του οποίου θα γίνει και η εγγραφή στο βιβλίο κοστολογίου. Οι πληροφορίες που θα εμπεριέχονται στο λογιστικό σημείωμα είναι οι παρακάτω:

  • Ο αριθμός και η ημερομηνία έκδοσης του τιμολογίου
  • Το είδος του αγαθού που τιμολογήθηκε
  • Ο αριθμός και η ημερομηνία έκδοσης του σχετικού δελτίου αποστολής
  • Η ποσότητα αποστολής σε κάθε οικοδομή (προκύπτει από τα δελτία αποστολής), η τιμή μονάδας, η αξία του αγαθού που αφορά την κάθε οικοδομή και ο αναλογώντας ΦΠΑ (προκύπτουν από το τιμολόγιο)

 

Στο ίδιο λογιστικό σημείωμα μπορεί να απεικονιστεί ο επιμερισμός της αξίας όλων των αγαθών της παραπάνω περίπτωσης, αναλυτικά για κάθε είδος αγαθού.

                Σε περίπτωση που η δαπάνες που πραγματοποιούνται αφορούν περισσότερες οικοδομές και εμφανίζονται στο ίδιο φορολογικό στοιχείο, αλλά δεν μπορεί να γίνει προσδιορισμός του μέρους που αναλογεί στην κάθε οικοδομή, τότε ο επιμερισμός της αξίας τους γίνεται βάση της επιφάνειας της κάθε οικοδομής σε σχέση με την συνολική επιφάνεια των οικοδομών τις οποίες αφορά η συγκεκριμένη δαπάνη που πραγματοποιήθηκε. Πέρα από τον επιμερισμό της καθαρής αξίας της δαπάνης, θα πρέπει να γίνει και επιμερισμός της αξίας ΦΠΑ που αντιστοιχεί σε αυτήν.

 

 

Παράδειγμα

                Υπεργολάβος χτίστης για την διαμόρφωση του περιβάλλοντα χώρου δύο οικοδομών 400τ.μ. και 550τ.μ. αντίστοιχα εξέδωσε στον εργολάβο τιμολόγιο υπηρεσιών αξίας € 5.000,00 πλέον ΦΠΑ 23% € 1.150,00. Ο επιμερισμός του κόστους που θα βαρύνει την κάθε οικοδομή θα προσδιοριστεί ως εξής:

 

Επιμερισμός καθαρής αξίας:

Α’ οικοδομή: (400/950)*5.000,00 = € 2.105,26

Β’ οικοδομή: (550/950)*5.000,00 = € 2.894,74

 

Επιμερισμός αξίας ΦΠΑ:

Α’ οικοδομή: (400/950)*1.150,00 = € 484,21        

Β’ οικοδομή: (550/950)*1.150,00 = € 665,79

 

ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ ΛΟΓΙΣΤΙΚΟΥ ΣΗΜΕΙΩΜΑΤΟΣ

 

         

Οικοδομή Α

Οικοδομή Β

TIM

Είδος

Δ.Α.

Ποσοτ.

Τιμή Μονάδας

Αξία

ΦΠΑ

Αξία

ΦΠΑ

15/7.5.13

Χρώμα λευκό

53/3.5

15 κιλά

3,00

45,00

10,35

   
 

Χρώμα λευκό

60/6.5

30 κιλά

3,00

   

90,00

20,70

 

Χρώμα σοκολά

67/10.5

16 κιλά

7,00

112,00

25,76

   
 

Χρώμα σοκολά

75/15.5

14 κιλά

7,00

   

98,00

22,54

23/20.5.13

Πλακάκια

10/10.5

500 κμ

50,00

25.000,00

5.750,00

   
 

Πλακάκια

18/14.5

300 κμ

50,00

   

15.000,00

3.450,00

 

Ξύλινα δάπεδα

25/19.5

50 κμ

30,00

1.500,00

345,00

   
 

Ξύλινα δάπεδα

32/20.5

100 κμ

30,00

   

3.000,00

690,00

ΣΥΝΟΛΟ

       

26.657,00

6.131,11

18.188,00

4.183,24

 

 

Έκδοση στοιχείου παράδοσης κτισμάτων

                Στο στοιχείο αυτό εμφανίζεται η αξία των παραδιδόμενων κτισμάτων από τον κατασκευαστή στον οικοπεδούχο, η οποία αποτελεί την φορολογητέα βάση εφαρμογής του ανάλογου συντελεστεί ΦΠΑ, προκειμένου να προκύψει το ποσό του φόρου που θα βαρύνει τον οικοπεδούχο και θα αποδοθεί από τον κατασκευαστή. Η αξία που εμφανίζεται στο στοιχείο παράδοσης κτισμάτων εκφράζει το αντίτιμο της εργολαβίας του κατασκευαστή, η οποία θα αποσβεσθεί με την μεταβίβαση από τον οικοπεδούχο προς τον εργολάβο, του ποσοστού του οικοπέδου που αποτέλεσε αντικείμενο αντιπαροχής ή συνδυασμού ποσοστού και χρηματικού αντιτίμου.

                Εκδίδεται χειρόγραφα ή μηχανογραφικά σε τουλάχιστον δύο αντίτυπα και θεωρείται πριν την χρήση του από τον προϊστάμενο της ΔΟΥ της έδρας του κατασκευαστή στην περίπτωση της χειρόγραφης έκδοσης. Σε περίπτωση μηχανογραφικής έκδοσης δεν θεωρείται, με την προϋπόθεση ότι θα σημανθεί με την χρήση ΕΑΦΔΣΣ, σύμφωνα με την Α.Υ.Ο.Ο. ΠΟΛ.1082/2003. Ο χρόνος έκδοσής του γίνεται με το πέρας της παράδοσης των κτισμάτων και σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί να υπερβεί την πενταετία από την έκδοση της οικοδομικής άδειας.

                Το περιεχόμενο του στοιχείου παράδοσης κτισμάτων περιέχει τα παρακάτω στοιχεία:

 

  • Τα πλήρη στοιχεία του κυρίου του οικοπέδου
  • Την φορολογητέα αξίας των παραδιδόμενων κτισμάτων, η οποία ισούται με το κόστος κατασκευής τους, όπως αυτό αποτυπώνεται στο βιβλίο κοστολογίου
  • Ο αναλογώντας ΦΠΑ.

 

Παράδειγμα

 

                Κάτοχος οικοπέδου 1.200τ.μ. το έχει δώσει αντιπαροχή για την ανέγερση τριών μεζονέτων επιφάνειας 200τ.μ. έκαστη, με την συμφωνία να πάρει ως παροχή την μία εκ των τριών μεζονέτων. Το συνολικό κόστος ανέγερσης των κτισμάτων, σύμφωνα με το βιβλίο κοστολογίου, ανέρχεται σε € 2.500.000,00. Ποια θα είναι η αξία έκδοσης του στοιχείου παράδοσης κτισμάτων;

 

Απάντηση

 

Αξία έκδοσης: (200/600)*2.500.000,00 = € 833.333,33

Αξία ΦΠΑ: € 833.333,33 * 23% = € 191.666,67

 

 

Πηγή: Παναγιώτης Κανέλλος - Μέλος Επιστημονικής Ομάδας Power-Tax


B4-B5_728X90