Βιβλιοθήκη Power-Tax >>Άρθρα - Μελέτες
17/03/2015
Άρθρο: Φορολόγηση υπεραξίας από μεταβίβαση ακινήτου

 

Αναστασία Πηλιούνη - Μέλος Επιστημονικής Ομάδας Power-Tax

 

ΦΟΡΟΛΟΓΗΣΗ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ ΑΠΟ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ν.4172/2013 αρ. 41

 

Φορολόγηση υπεραξίας - μεταβίβαση ακινήτου

 

Ο κώδικας φορολογίας εισοδήματος Ν. 4172/2013, περιλαμβάνει στο άρθρο 41 τη διάταξη που αφορά στη φορολόγηση της υπεραξίας από μεταβίβαση ακινήτου, εφόσον αυτή δεν συνιστά κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα.

Ο νέος νόμος καταργεί το κριτήριο του χρόνου αγοράς του ακινήτου και ο φόρος υπεραξίας επιβάλλεται σε ακίνητα που μεταπωλούνται μετά την 1.1.2014, ανεξάρτητα από τη χρονολογία που αποκτήθηκαν. Υπενθυμίζεται ότι με τον ν.4110 /01-2013 (ο οποίος δεν εφαρμόστηκε), ο φόρος υπεραξίας θα αφορούσε μόνο τα ακίνητα που αποκτήθηκαν μετά την 1.1.2013 και μεταπωλούνταν στη συνέχεια.

 

Ορισμοί - Φορολόγηση υπεραξίας

Ορισμοί - Φορολόγηση υπεραξίας

 

 

Προσδιορισμός υπεραξίας

 

Α. ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΤΙΜΗΣ ΚΤΗΣΗΣ :

 

  • Η τιμή αγοράς που αναγράφεται στο συμβόλαιο αγοράς όταν αγοράστηκε το ακίνητο, ή
  • Το πραγματικό κόστος κατασκευής-ανέγερσης, ή
  • Η αξία βάσει της οποίας προσδιορίστηκε ο φόρος μεταβίβασης του ακινήτου κατά το χρόνο απόκτησης.

 

προσδιορισμός αξίας κτήσης

 

Σε περιπτώσεις κτήσης ακίνητης περιουσίας από:

-  αιτία θανάτου,

-  δωρεά ή

-  γονική παροχή,

 η τιμή κτήσης προσδιορίζεται κατά το χρόνο επαγωγής της κληρονομιάς ή κατά το χρόνο κατάρτισης του συμβολαίου δωρεάς ή γονικής παροχής.

 

Τιμές κτήσης - ειδικές περιπτώσεις

Β. ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΤΙΜΗΣ ΠΩΛΗΣΗΣ:

 

  • Η αναγραφόμενη τιμή στο συμβόλαιο κατά το χρόνο μεταβίβασης. Τυχόν δαπάνες που συνδέονται άμεσα με την αγορά ή την πώληση του ακινήτου συμπεριλαμβάνονται στην τιμή κτήσης και στην τιμή πώλησης και δεν προστίθενται ή αφαιρούνται αντίστοιχα.

 

Γ. ΥΠΕΡΑΞΙΑ ΑΠΟ ΚΤΙΣΜΑ ΜΕ ΔΑΠΑΝΕΣ ΜΙΣΘΩΤΗ ΣΕ ΟΙΚΟΠΕΔΟ ΤΡΙΤΟΥ:

 

Υπεραξία - αντικειμενική αξία οικοπέδου

Σε περίπτωση όπου υπάρχει ανέγερση κτηρίου με δαπάνες του μισθωτή σε οικόπεδο τρίτου, όταν αυτό περάσει στην κυριότητα του εκμισθωτή (τρίτου) με τη λήξη ή διακοπή της μισθωτικής σχέσης, ως υπεραξία θεωρείται η αγοραία αξία του κτίσματος, η οποία δεν μπορεί να είναι μικρότερη από τα 2/3 της αντικειμενικής αξίας του οικοπέδου μαζί με το συστατικό αυτού κτίσμα.  Αν δηλαδή ένα οικόπεδο με κτίσμα έχει σημερινή αντικειμενική αξία 300.000€ και το κτίσμα που ανεγέρθη σε αυτό με δαπάνες του μισθωτή μεταβιβαστεί στον εκμισθωτή με τη λήξη του συμβολαίου, η υπεραξία στην οποία θα υπολογιστεί ο φόρος δεν μπορεί να είναι μικρότερη από 200.000€ (2/3 Χ 300.000€).

 

Δ. ΥΠΕΡΑΞΙΑ ΑΠΟ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΨΙΛΗΣ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ:

 

Υπεραξία από μεταβίβαση ψιλής κυριότητας

Σε περίπτωση μεταβίβασης ψιλής κυριότητας ακινήτου, ως τιμή πώλησης ορίζεται η αγοραία αξία του ακινήτου, όπως αυτή ορίζεται στις διατάξεις των άρθρων 15, 16 και της περίπτωσης δ' της παραγράφου 1 του άρθρου 40 του Κώδικα Φορολογίας Κληρονομιών, Δωρεών, Γονικών Παροχών, Προικών και Κερδών από Τυχερά Παίγνια,  μειωμένη κατά την αξία της επικαρπίας όπως αυτή προσδιορίζεται  στο αρθ. 1 παρ. 5 της ΠΟΛ. 1118-13-8-2008

 

Ε. ΑΠΟΜΕΙΩΣΗ / ΑΠΟΠΛΗΘΩΡΙΣΜΟΣ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ – ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΕΣ ΑΠΟΜΕΙΩΣΗΣ

Η υπεραξία του ακινήτου που προκύπτει με βάσει τα ανωτέρω, απομειώνεται ανάλογα με τα χρόνια που έχει στην κατοχή του το ακίνητο ο πωλητής:

 

Ποσοστό απομείωσης υπεραξίας

απαλλαγή φόρου υπεραξίας

Υπεραξία, απομειωμένη σύμφωνα με τους συντελεστές απομείωσης που αναφέρονται παραπάνω, μέχρι 25.000 ευρώ, απαλλάσσεται από το φόρο, εφόσον ο φορολογούμενος :

Α) διακράτησε το ακίνητο για πέντε (5) τουλάχιστον έτη, και

Β) δεν πραγματοποίησε άλλη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας εντός της περιόδου διακράτησης.

 

Εφαρμογές - Παραδείγματα

Παράδειγμα (1)

Ακίνητο αγοράστηκε το 2003 με τιμή συμβολαίου 150.000€. Το 2014 πωλείται με τιμή συμβολαίου 250.000€. Ο φόρος υπεραξίας που προκύπτει, υπολογίζεται:

Υπεραξία ακινήτου = 250.000€-150.000€ = 100.000€

Ποσοστό Απομείωσης = 21% (11 χρόνια διακράτησης ακινήτου από τον πωλητή)

Ποσό Απομείωσης Υπεραξίας = 100.000€ Χ (-21%) = -21.000€

Υπεραξία ακινήτου για τον υπολογισμό του φόρου = 100.000€ -21.000€ =79.000€

Απαλλαγή φόρου υπεραξίας (εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις Α και Β) = 25.000€

 

Υπολογισμός φόρου μεταβίβασης

 

Παρατηρήσεις: Αντί για αγορά θα μπορούσε να ήταν το πραγματικό κόστος ανέγερσης, όπως αυτό προσδιορίζεται από στο τελικό, πραγματικό ΕΚΟ που δηλώνεται.

 

Παράδειγμα (2)

Ακίνητο με τιμή κτήσης η οποία δεν μπορεί να προσδιορισθεί  (π.χ. λόγω μη ύπαρξης τιμολογίων που αποδεικνύουν το κόστος ανέγερσης) σε οικόπεδο το οποίο αποκτήθηκε από κληρονομιά το 1980, με τιμή κτήσης που προσδιορίσθηκε κατά το χρόνο επαγωγής της κληρονομιάς 50.000€.  Το 2014 πωλείται (οικόπεδο και κτίσμα) με τιμή συμβολαίου 150.000€. Ο φόρος υπεραξίας που προκύπτει, υπολογίζεται:

Υπεραξία ακινήτου = 150.000€-50.000€ = 100.000€

Ποσοστό Απομείωσης = 39% (34 χρόνια διακράτησης ακινήτου από τον πωλητή)

Ποσό Απομείωσης Υπεραξίας = 100.000€ Χ (-39%) = -39.000€

Υπεραξία ακινήτου για τον υπολογισμό του φόρου = 100.000€ -39.000€ =61.000€

Απαλλαγή φόρου υπεραξίας (εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις Α και Β) = 25.000€

 

Υπολογισμός φόρου μεταβίβασης

 

Παρατηρήσεις: Η αξία του κτίσματος δεν λαμβάνεται υπόψη εφόσον δεν μπορεί να αποδειχθεί το κόστος κτήσης του.

 

Παράδειγμα (3)

Ακίνητο αγοράστηκε το 2003 με τιμή συμβολαίου 150.000€. Το 2014 πωλείται με τιμή συμβολαίου 175.000€. Ο φόρος υπεραξίας που προκύπτει, υπολογίζεται:

Υπεραξία ακινήτου = 175.000€-150.000€ = 25.000€

Ποσοστό Απομείωσης = 21% (11 χρόνια διακράτησης ακινήτου από τον πωλητή)

Ποσό Απομείωσης Υπεραξίας = 25.000€ Χ (-21%) = -5.250€

Υπεραξία ακινήτου για τον υπολογισμό του φόρου = 25.000€ -5.250€ =19.750€

Απαλλαγή φόρου υπεραξίας (εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις Α και Β) = 25.000€

φόρος μεταβίβασης

 

Αρνητική υπεραξία

Σε περίπτωση που προκύπτει αρνητική υπεραξία, η ζημιά μεταφέρεται επ’ αόριστον και συμψηφίζεται μόνο με μελλοντικά κέρδη υπεραξίας τα οποία υπολογίζονται σύμφωνα με την παρ. 2 ή 3 του αρθ. 41 του 4172/2013.

 

Παράδειγμα (4)

Ακίνητο αγοράστηκε το 2003 με τιμή συμβολαίου 350.000€ (αντικειμενική του αξία 200.000€) και το 2014 πωλείται με τιμή συμβολαίου 250.000€.

Αρνητική Υπεραξία ακινήτου = 250.000€-350.000€ = -100.000€

 

Υπεραξίες - συμπεράσματα

Υπάρχουν αρκετά θέματα να διευκρινισθούν στο  άρθρο 41 του Ν.4172/2013 περί μεταβίβασης της ακίνητης περιουσίας. Σύμφωνα με δημοσιεύματα, το Υπουργείο Οικονομικών προτίθεται να δώσει οδηγίες, λύσεις και διευκρινίσεις  σε ότι αφορά την υπεραξία μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας από 1.1.2014, με την κοινοποίηση σχετικής εγκυκλίου. Μεταξύ των διευκρινήσεων αναμένεται:

Α) Η αδυναμία προσδιορισμού τιμής κτήσης

Ο νόμος λέει ότι αν ο πωλητής δεν μπορεί να προσδιορίσει την τιμή κτήσης αυτή θα θεωρείται ότι είναι μηδενική. Επομένως, ο φόρος υπεραξίας θα υπολογιστεί για το σύνολο του ποσού που θα αναγράφεται στο συμβόλαιο πώλησης, δηλαδή από το πρώτο ευρώ. Στην περίπτωση αυτή, εντάσσονται ακίνητα που ανεγέρθηκαν ή ανακαινίστηκαν χωρίς άδεια οικοδομής και χωρίς οι ιδιοκτήτες να τηρούν αρχείο με τα παραστατικά που αποδεικνύουν το κόστος ανέγερσης, καθώς και κληρονομιές ακινήτων στις οποίες δεν αναφέρονταν το κόστος κτήσης.

 

Β) Επιβολή φόρου εισοδήματος όταν η υπεραξία υπερβαίνει το 50% του εισοδήματος

 

Θα πρέπει να διευκρινιστεί η παράγραφος 1 του άρθρου, όπου αναφέρεται ότι υπό κάποιες προϋποθέσεις η υπεραξία που υπερβαίνει το 50% του εισοδήματος του πωλητή, θα υπόκειται και σε επιβολή φόρου εισοδήματος.

 

Γ) Χαμηλότερη τιμή ή αντικειμενική αξία

 

Ως τιμή κτήσης θα λαμβάνεται υπόψην η «χαμηλότερη» τιμή που αναγράφεται στα συμβόλαια. Αν το συμβόλαιο έγραφε ως αγοραία αξία υψηλότερη από την αντικειμενική, σαν τιμή κτήσης θα θεωρείται η αντικειμενική.

Ως τιμή πώλησης θα λαμβάνεται υπόψην η «χαμηλότερη» τιμή μεταξύ της πραγματικής τιμής που θα πωλείται το ακίνητο και της αντικειμένικής αξίας.

Σύμφωνα με δημοσιεύματα, με βάση την εγκύκλιο, η εφορία θα δέχεται σαν τιμή πώλησης (για τον υπολογισμό της Υπεραξίας) την αξία που δηλώνει ο πωλητής στα συμβόλαια, έστω και αν είναι χαμηλότερη από την αντικειμενική. Η αντικειμενική που ορίζει η εφορία θα λαμβάνεται υπόψη μόνο για τον φόρο μεταβίβασης που πληρώνει ο αγοραστής και από 1.1.2014 μειώνεται σε 3%, και όχι για τον προσδιορισμό της υπεραξίας με την οποία φορολογείται ο πωλητής.

 

Παράδειγμα

Ακίνητο αγοράστηκε το 1990 με τιμή συμβολαίου (Αντικειμενική Αξία) 150.000€ ενώ ο αγοραστής κατέβαλε πραγματικά 200.000€. Το 2014 πωλείται με τιμή συμβολαίου 250.000 € και κατά 30.000 χαμηλότερα από τη σημερινή αντικειμενική του αξία (280.000€).

 Ο φόρος υπεραξίας που προκύπτει, υπολογίζεται:

Υπεραξία ακινήτου = 250.000€-150.000€ = 100.000€ (Η χαμηλότερη αξία κατά την πώληση)

Ποσοστό Απομείωσης = 34% (24 χρόνια διακράτησης ακινήτου από τον πωλητή)

Ποσό Απομείωσης Υπεραξίας = 100.000€ Χ (-34%) = -34.000€

Υπεραξία ακινήτου για τον υπολογισμό του φόρου = 100.000€ -34.000€ =66.000€

Απαλλαγή φόρου υπεραξίας (εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις Α και Β) = 25.000€

 

υπολογισμός φόρου μεταβίβασης

 

Παρατηρήσεις:

  • Με τον προηγούμενο νόμο 4110 /01-2013 (ο οποίος δεν εφαρμόστηκε), ο ιδιοκτήτης δε θα πλήρωνε καθόλου φόρο διότι το ακίνητο αποκτήθηκε πρίν τη 01/01/2013.
  • Αν η εφαρμοστική εγκύκλιος δεν καθιερώσει ως βάση υπολογισμού τις χαμηλότερες τιμές, τότε ο ιδιοκτήτης θα πληρώσει φόρο σε υπεραξία ακινήτου (280.000€ -150.000€) = 130.000€, -34% λόγω διακράτισης δηλαδή σε αξία 85.800€ και ο φόρος που θα προκύψει θα ανέρχεται σε (85.800€-25.000€) *15% = 9.120€

 

Δ) Ανέγερση σε οικόπεδο τρίτου

Σχετικά με την περίπτωση ανέγερσης κτιρίου σε οικόπεδο τρίτου δεν προκύπτει με σαφήνεια ο τρόπος φορολόγησης μισθωτή και εκμισθωτή.

 

Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών καθορίζονται ειδικές περιπτώσεις όπου δεν είναι δυνατό να προσδιοριστούν σύμφωνα με τις παραγράφους του άρθρου 41.

 

Οι διευκρινίσεις θα πρέπει να γίνουν άμεσα είτε με εγκυκλίους, είτε με διάταξη νέου νόμου όπου θα τροποποιήσει μέρος του άρθρου.

 

 

Πηγή: Αναστασία Πηλιούνη - Μέλος Επιστημονικής Ομάδας Power-Tax


B4-B5_728X90